Neste artigo vamos explanar sobre como funciona uma assembleia de condomínio. São nessas assembleias que os condôminos, conselho e síndico se reúnem para debater assuntos pertinentes a todos: gestão de contas, previsão de orçamento, sorteios de vagas na garagem, dentre outros. No entanto, esses assuntos podem ser discutidos em assembleias com nomenclaturas diferentes que servem para deixar ainda mais claro o motivo da sua realização.
Tipos de assembleia de condomínio
Para começar, devemos entender quais são os tipos de assembleia de condomínio e para o que serve cada uma delas.
Assembleia Geral de Instalação (AGI) – é a primeira assembleia de um condomínio, onde ocorre a primeira aprovação orçamentária, eleição de síndico, subsíndico e conselheiros, autorização para inscrição do CNPJ junto a Receita Federal e a contratação do seguro obrigatório da edificação. Nela também são discutidos aspectos da convenção do condomínio.
Assembleia Geral Ordinária (AGO) – esta é uma reunião anual onde é debatida a prestação de contas dos gastos do condomínio, a previsão orçamentária da próxima gestão, eleição de síndico, subsíndico e conselheiros, além de assuntos gerais relacionadas à administração condominial.
Assembleia Geral Extraordinária (AGE) – este encontro pode ser marcado a qualquer momento – desde que sejam seguidas algumas regras que falaremos logo mais -, dependendo da demanda exigida. Nela são discutidos assuntos de caráter extraordinário, como aprovações emergenciais ou mesmo despesas que não estavam contempladas na previsão orçamentária.
Como convocar uma assembleia?
O objetivo da convocação é fazer com que todos os condôminos tenham ciência da realização da assembleia de condomínio. Este é um quesito importante porque está definido em lei, no Artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro, que: “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
Além de convocados, todos os condôminos também deverão ser informados sobre quais assuntos serão debatidos em assembleia. As leis atuais não versam muito sobre o assunto, mas é frequente a anulação de assembleias que deliberem sobre assuntos importantes, mas que teve pauta anunciada como “assuntos gerais”.
A lei também não impõe nenhum prazo mínimo para a convocação, mas para deliberações em geral, sem urgência, mesmo que a convenção permita um prazo menor, é interessante que ela seja promovida com cerca de dez dias de antecedência.
Uma assembleia geral ordinária pode ser convocada pelos síndico, por ¼ dos condôminos ou mediante requerimento judicial de qualquer condômino, conforme prevê o Artigo 1.350:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino”.
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Caso seja necessária a realização de obras ou reparos necessários que gerem despesas excessivas para o condomínio, o Art. 1.341, § 3º permite a convocação de AGE por qualquer condômino.
Qual o quórum necessário para validar deliberações da assembleia?
Quorum é o número mínimo de votos exigido por lei ou convenção para a aprovação de determinados assuntos. Discussões sobre alteração de convenção, algumas obras de reforma, construções, destituição de síndico e outras têm quorum fixado por Lei.
Caso o quorum legal seja diferente do quorum fixado pela convenção do condomínio, é importante que o condomínio aprove com o quorum mais rígido possível, para evitar que a decisão do condomínio fique à mercê da interpretação do Juiz sobre o quorum aplicável ao caso.
Duas nomenclaturas são usuais na discussão de quorum: maioria simples e maioria absoluta. A maioria absoluta representa a metade mais um de todos os votos do condomínio. Já a maioria simples consiste em metade mais um de todos os votos dos presentes em assembleia.
Para evitar quaisquer transtornos, o ideal é que a convocação conte com o quorum respectivo de deliberação de cada item de pauta. Assim os condôminos terão noção de que as suas ausências impedirão a aprovação de matérias relevantes.
Quem pode participar?
Uma questão que demanda cautela quando se discute as assembleias gerais é a participação de condôminos inadimplentes. Conforme preceitua o Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”. Não se deve confundir o condômino isento de participar no rateio das despesas, que tem direito a voto, com o condômino inadimplente, que não tem direito.
Diferente da antiga lei de condomínios, o Código Civil garante sérias restrições ao condômino inadimplente. Nele, é permitido que o inadimplente seja proibido de participar e votar em assembleias. No entanto é importante que o inadimplente seja convocado, ainda que não possa participar ou votar. Ele terá ciência do que foi deliberado mediante comunicação da administração ou por meio de consulta ao livro de atas de assembleia.
É importante destacar a hipótese de um condômino ou morador inadimplente que faz um acordo de parcelamento de débito com o condomínio. A realização de uma acordo de parcelamento de débito não desqualifica a condição de inadimplente do devedor.
E aí, conseguimos tirar suas dúvidas sobre o funcionamento de uma assembleia de condomínio? Se tiver alguma dúvida, conta para a gente nos comentários! Aproveita e assina nosso feed para ficar por dentro de todas as novidades do Blog Hive!
