Quando um morador deixa de realizar o pagamento das taxas de condomínio, ele prejudica não apenas a administração, mas principalmente os outros moradores. Evidentemente não é justo que os condôminos que pagam em dia tenham que arcar com cotas extras, ou que sejam privados de serviços relativos às áreas comuns do prédio. No entanto, o síndico deve ter alguma cautela ao aplicar medidas para inibir atrasos e cobrar eventuais dívidas existentes. A administração do condomínio deve sempre pautar a sua conduta pelos limites estabelecidos pela lei. Por isso, analisaremos no artigo de hoje todas as medidas, que podem ou não, ser aplicadas contra o condômino inadimplente. Confira!
Condômino inadimplente pode receber multa?
No passado os condomínios podiam aplicar uma multa de até 20% sobre o valor nominal do boleto em caso de atraso no pagamento. O Código Civil de 2002, no entanto, reduziu esse limite para 2%, tornando ilegal qualquer tipo de cobrança acima desse percentual. É importante notar que alguns condomínios têm oferecido descontos para os moradores que pagam em dia, com o intuito de burlar a lei e, na prática, cobrar uma multa superior a 2%. Essa prática não é recomendada, pois expõe o condomínio ao risco de uma ação judicial.
Saiba mais: Aplicação de multas em condomínios
Proibição de votar
O condômino inadimplente pode ser proibido de votar e ser votado em assembleias condominiais. É importante frisar que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a proibição se dá com relação à unidade e não ao proprietário. Sendo assim, caso um apartamento seja vendido, o novo proprietário terá de quitar as dívidas com o condomínio para que possa votar.
Protesto
O protesto é um procedimento formal e fiscalizado pelo Poder Judiciário Estadual para provar o inadimplemento da obrigação. A partir do protesto, o nome do condômino inadimplente pode ser inscrito nos cadastros de proteção ao crédito, como SPC e SERASA. Trata-se de uma ferramenta importante na luta contra a inadimplência, ainda mais depois da entrada em vigor do novo Código Civil que, como já vimos, reduziu de 20% para 2% a multa pelo atraso. Mas atenção, o protesto do boleto vencido depende de lei estadual e atualmente apenas Rio de Janeiro, São Paulo, Amazonas e Ceará se manifestaram nesse sentido.
Lista com nome de devedores
É claro que a administração do condomínio deve elaborar uma lista de devedores, para que possa tomar as medidas necessárias para a cobrança, aplicação de multa, juros, etc. O que o síndico não pode fazer, entretanto, é dar publicidade a essa lista, isto é: afixá-la em murais ou no elevador. Os tribunais têm entendido que essa conduta configura dano moral, passível de reparação, já que expõe o condômino inadimplente a cobrança vexatória.
Corte de água e suspensão do uso de áreas de lazer
O corte de agua e o impedimento de usufruir de serviços e áreas de lazer do condomínio são medidas extremamente polêmicas e que dividem a opinião dos especialistas. Qualquer uma delas pode representar um risco de ação judicial para o condomínio, de modo que é recomendável que o síndico tenha cautela. Além disso, temos que usar o bom senso. Não faz sentido, por exemplo, que um condômino inadimplente tenha o direito de utilizar a sauna ou o salão de festas, gerando ainda mais despesas para o condomínio. Seja como for, o importante é não expor o morador a constrangimentos desnecessários.
Penhora
A penhora do imóvel, por fim, também é permitida. Mas é uma medida drástica tomada em último caso, e ao final de um longo processo judicial em que se assegura o contraditório e a ampla defesa ao devedor. Ou seja, se nenhuma das outras medidas forem eficazes para ressarcir o condomínio, o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo ele um bem de família. Em regra, o bem de família (único imóvel residencial da família) não pode ser penhorado para pagar dívidas. No entanto, esta regra não é aplicada caso a dívida seja em razão do próprio imóvel, como é o caso do IPTU e das taxas do condomínio.
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