Toda obra na área de lazer do condomínio, seja ela construção ou reforma, é um assunto complicado para a sua administração. Além de englobar diversos aspectos como barulho, entrada e saída de prestadores de serviço, a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT, sujeira, etc, ainda é necessário todo cuidado com a aprovação do projeto entre os condôminos.
Mas você sabe como funciona a aprovação das obras no condomínio em assembleia? E o rateio dos custos? No artigo de hoje vamos discutir estas particularidades.
Aprovação em assembleia
Normalmente, a fase inicial de uma obra em condomínio é sempre em uma assembleia. Nela, a proposta é apresentada e discutida entre todos os condôminos, para que então sejam tomadas as primeiras providências. No entanto, isso depende do tipo de obra. E, em um condomínio, elas se dividem em três: necessárias, úteis e voluptuárias.
- Necessárias: aquelas que conservam o bem ou impedem sua deterioração, não necessitam de aprovação em assembleia caso sejam consideradas urgentes e não causem gastos excessivos. Se urgente, mas de gasto excessivo, pode ser providenciada sem aprovação, mas uma assembleia deverá ser convocada com urgência. Em caso de não urgência, é preciso obter aprovação de maioria presente em assembleia (50% +1).
- Úteis: são as que aumentam ou facilitam o uso do bem. Por não ter caráter emergencial, esse tipo de obra precisa de aprovação da maioria dos condôminos (50% +1). É importante salientar a diferença para os casos: as obras urgentes pedem maioria dos presentes em assembleia, enquanto as obras úteis exigem aprovação da maioria dos condôminos.
- Voluptuárias: as que não aumentam o uso habitual do bem, constituindo simples deleite ou recreio. Ou seja, são as obras com finalidade de melhorar a estética do condomínio. Sua realização demanda a aprovação de 2/3 dos condôminos.
Rateio de despesas para obras
A divisão das despesas por uma obra deve ser de acordo com a fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário da Convenção do condomínio. As frações ideais geralmente constam da Escritura do imóvel e da Convenção Condominial.
As obras de melhoria são consideradas despesas extraordinárias. Inquilinos não pagam: quem contribui são os proprietários. Segundo o artigo 22 da Lei do Inquilinato, entende-se como despesas extraordinárias de condomínio as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.
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